Investissements immobiliers au Luxembourg ou à l’étranger

Investir dans l’immobilier au Luxembourg

Les taux d’intérêt sur l’épargne classique sont aujourd’hui très bas. Sur le marché monétaire de l’euro, l’inflation dépasse les taux d’intérêt.
Parmi le panel de solutions qui existent pour diversifier vos investissements, l’investissement dans l’immobilier locatif possède de nombreux avantages. En effet historiquement, au Luxembourg, l’immobilier a pris de la valeur d’année en année.
Si vous disposez de liquidités et souhaitez investir, une solution intéressante consiste à investir dans l’immobilier.

Cette démarche permet de :

• constituer un patrimoine, qui pourra être transmis à vos descendants ;
• disposer de revenus supplémentaires et réguliers si votre bien est mis en location à long terme ;
• potentiellement réaliser une plus-value (imposable) lors de la revente de votre bien quelques années plus tard, plus-value qui peut être réinvestie dans l’immobilier⁽¹⁾ .

Investir dans la pierre au Luxembourg, une bonne idée ?

Le rendement d’un investissement immobilier locatif dépend de plusieurs facteurs :

• le prix d’acquisition
• le type de logement (appartement / maison, neuf, ancien ou rénové) ;
• sa localisation ;
• les loyers moyens en vigueur pour ces types de biens ;
• votre taux d’imposition.

S’il est vrai que les prix d’acquisition élevés au Luxembourg menacent cette rentabilité, investir dans la pierre au Grand-Duché reste toutefois intéressant :

• le retour sur investissement est plus élevé qu’une épargne classique, dont les taux sont actuellement au plus bas ;
• vous pouvez espérer réaliser des plus-values ⁽¹⁾ .  Actuellement, la croissance des prix du logement y est en effet plus forte (+ 4,9% en moyenne chaque année depuis 2010 selon Eurostat) que dans les autres pays de l’Union européenne (+ 1,8%) ⁽³⁾ ;
• vu la demande importante en logement, le risque de voir son bien rester vacant, entre deux locataires par exemple, est relativement restreint au Luxembourg ;
• les coûts liés à l’acquisition et l’impôt foncier sont relativement très bas par rapport aux pays voisins ;
• Vous pouvez bénéficier des diverses mesures prévues par le Luxembourg en matière de fiscalité immobilière (déduction des intérêts débiteurs en relation avec un prêt, amortissement...). ⁽²⁾

Bon à savoir

Pour l’achat d’un bien en cours de construction au Luxembourg, les frais de notaire sont réduits.

Quel est l’impact fiscal d’un investissement locatif ?

En tant que résident fiscal luxembourgeois ou assimilé, vos revenus provenant de la location ou de la plus-value⁽¹⁾ d’un bien doivent être renseignés dans votre déclaration d’impôts sur les revenus. Vous serez imposé au Luxembourg, sur les loyers pour un bien au Luxembourg, perçus au cours de l’année d’imposition.
Pour un bien à l’étranger, l’imposition se fera dans le pays où le bien immobilier est situé. Cependant, ces revenus de location du bien situé à l’étranger seront pris en compte pour calculer votre taux d’imposition au Luxembourg. Ce taux d’imposition ainsi obtenu est appliqué sur les revenus imposables au Luxembourg (réserve de progressivité).

L’amortissement

En tant que résident fiscal Luxembourgeois ou assimilé, l’amortissement de votre bien peut vous permettre de réduire votre base de revenu imposable.

L’amortissement est calculé sur base du prix d’achat ou de construction du bâtiment (hors prix du terrain) auquel sont ajoutés les frais d’enregistrement et la TVA.
Le prix d’achat et les frais que l’on y ajoute constituent ce que l’on appelle le “prix d’acquisition”. Ce prix d’acquisition est également augmenté des dépenses d’investissement postérieures à l’achat.

Si le prix du terrain n’est pas connu, il est permis, sauf stipulation spéciale, de l’évaluer à 20% du montant de l’acquisition du bâtiment.

Astuce

Pour les immeubles affectés au logement locatif, la situation dépend désormais de la date d’acquisition : si l'immeuble a été acheté avant ou après le 1 janvier 2021.

Immeubles à usage de logement acquis (ou achevés) avant le 1er janvier 2021

• si l’achèvement remonte < 6 ans : 6%
• si l’achèvement est compris entre 6 ans et 60 ans : 2%
• si l’achèvement est > 60 ans : 3%

Immeubles à usage de logement acquis (ou achevés) après le 1er janvier 2021

• si l'achèvement remonte < 5 ans : 4% + abattement supplémentaire de 1% jusqu'à 10.000 € (doublé en cas d'imposition collective)
• si l'achèvement est compris entre 5 ans et 60 ans : 2%
• si l'achèvement est > 60 ans : 3%

De plus, dans les deux cas, les travaux de rénovation énergétique réalisés dans les immeubles à usage de logement locatif et ayant donné lieu à une aide financière du Ministère de l'environnement pourront bénéficier d'un taux d'amortissement de 6% pendant 10 ans.

Les frais d’obtention (dépenses déductibles)

Toujours en tant que résident fiscal luxembourgeois ou assimilé, vous pourrez déduire vos frais d’obtention effectifs de vos revenus locatifs.
Ces frais d’obtention comprennent principalement :

• L’ensemble des intérêts débiteurs du crédit immobilier lié au logement donné en location ;
• Les frais de financement : commission unique, acte d’inscription hypothécaire, frais d’instruction du dossier ;
• L’impôt foncier et les taxes communales ;
• Les frais d’entretien et de réparation ;
• Les primes d’assurances, comme la responsabilité civile, l’incendie, etc.

L’investissement dans l’immobilier locatif présente donc un certain nombre d’avantages. Il faut toutefois être conscient que l’évolution du marché peut également aller à la baisse. 
Prenez également en compte le fait que le bien peut rester inoccupé pendant un certain temps. Vous devez tout de même être dans la capacité de disposer des fonds nécessaires pour pouvoir rembourser votre prêt dans les délais.

Quelles solutions pour financer un investissement dans l’immobilier locatif ?

En fonction de l’objectif de votre investissement immobilier, votre conseiller BGL BNP Paribas vous guidera vers la formule de financement la mieux adaptée à votre projet⁽⁴⁾.
Dans le cas d’un investissement immobilier locatif, vous avez accès à tous les types de financement⁽⁴⁾.

Les solutions suivantes vous permettent d’avoir plus de flexibilité :

• prêt à taux variable : remboursez de manière anticipée le crédit à tout moment, sans aucune indemnité ni pénalité ;
• prêt in fine : vous ne remboursez pas de capital avant la fin de l’échéance du prêt. Seuls les intérêts sont dus. Dans ce cas, vous devez disposer d’avoirs. Ils permettront à la banque, le cas échéant, de les utiliser comme garantie et d'assurer le remboursement du crédit à son échéance finale.

BGL BNP Paribas est aussi en mesure de vous proposer des prêts personnalisés, adaptés à votre situation.
Les délais de réponse tiennent compte dans la mesure du possible des délais que vous souhaitez. Ainsi, nous mettons tout en œuvre pour vous permettre de saisir les opportunités qui se présentent.

Bon à savoir

Des fonds propres vous seront demandés par la banque pour pouvoir investir dans l’immobilier locatif.

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Diversifier son patrimoine est une démarche qui prend du temps et nécessite de mobiliser diverses connaissances et expertises.
Nos experts BGL BNP Paribas sont à votre disposition pour vous conseiller et trouver une solution sur mesure, adaptée à vos besoins.

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⁽¹⁾ Les plus-values réalisées sur des immeubles qui ne sont pas la résidence principale sont imposables à taux plein pour toute revente endéans une période de 2 ans et au moitié taux global pour les ventes immobilières plus de 2 ans après leur acquisition . Les ventes de biens immobiliers sont en principe taxables dans le pays où l’immeuble est situé.
⁽²⁾ Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
⁽³⁾ Source : Nexvia
⁽⁴⁾ Offre soumise à conditions, sous réserve d'acceptation de votre dossier par la banque.