Immobilienanlagen in Luxemburg oder im Ausland

Immobilienanlagen in Luxemburg

Die Zinsen für klassische Sparanlagen sind heutzutage äußerst niedrig. Am Euro-Geldmarkt ist die Inflationsrate höher als die Verzinsung.

Innerhalb des Spektrums an Lösungen, die Ihnen zur Diversifizierung Ihrer Kapitalanlagen zur Verfügung stehen, bieten Anlagen in Mietimmobilien zahlreiche Vorteile. Denn ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die Immobilienpreise in Luxemburg Jahr für Jahr angestiegen sind.

Wenn Sie über liquide Mittel verfügen und investieren möchten, können Immobilienanlagen eine attraktive Lösung sein.
Mit Immobilienanlagen können Sie:

• ein Vermögen aufbauen, das Sie Ihren Nachkommen übertragen können
• sich durch die langfristige Vermietung des Objekts regelmäßige zusätzliche Einnahmequellen sichern
• bei Verkauf des Objekts nach einigen Jahren eventuell einen (steuerpflichtigen) Veräußerungsgewinn erzielen, der dann erneut in Immobilien investiert werden kann ⁽¹⁾

In Luxemburg in Immobilien investieren – eine gute Idee?

Die Rendite einer Mietimmobilie hängt von mehreren Faktoren ab:

• Kaufpreis
• Art des Objekts (Wohnung/Haus, Neubau, Altbau oder renoviertes Objekt)
• Lage
• ortsübliche Vergleichsmiete
• Steuersatz des Eigentümers

Auch wenn die hohen Kaufpreise in Luxemburg die Rentabilität belasten, sind Immobilienanlagen im Großherzogtum nach wie vor eine interessante Option:

• Die Kapitalrendite fällt höher aus als bei klassischen Sparanlagen, deren Zinsen derzeit ihren Tiefstand erreicht haben.
• Bei einem Verkauf besteht die Chance auf einen Veräußerungsgewinn ⁽¹⁾ .  Aktuell steigen die Preise für Wohnimmobilien in Luxemburg tatsächlich stärker (nach Angaben von Eurostat um durchschnittlich 4,9 % jährlich seit 2010) als im Rest der Europäischen Union (+1,8 %) ⁽³⁾ .
• Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum ist das Risiko eines Leerstands, zum Beispiel zwischen zwei Mietverhältnissen, in Luxemburg relativ begrenzt.
• Die Kaufnebenkosten und die Grundsteuer sind im Vergleich zu den Nachbarländern sehr niedrig.
• Sie können in Luxemburg von verschiedenen Regelungen der Immobilienbesteuerung profitieren (steuerliche Abzugsfähigkeit von Sollzinsen bei Darlehen, Abschreibungen ...).⁽²⁾

Gut zu wissen

Beim Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie in Luxemburg sind die Notarkosten geringer.

Welche steuerlichen Auswirkungen hat eine Anlage in ein Mietobjekt?

Wenn Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz in Luxemburg haben oder steuerlich gleichgestellt sind, müssen Sie Einkünfte aus der Vermietung eines Objekts oder Veräußerungsgewinne⁽¹⁾ aus einer Immobilie in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Mieteinkünfte, die Sie im Laufe des Steuerjahres mit einem Objekt in Luxemburg erzielen, müssen in Luxemburg versteuert werden.
Bei Objekten im Ausland erfolgt die Besteuerung im Land des Immobilienstandorts. Allerdings fließen Mieteinkünfte aus einer Auslandsimmobilie in die Berechnung Ihres Steuersatzes in Luxemburg ein. Dieser wird auf Ihr in Luxemburg zu versteuerndes Einkommen angewandt (Progressionsvorbehalt).

Abschreibung

Wenn Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz in Luxemburg haben oder steuerlich gleichgestellt sind, kann sich Ihr zu versteuerndes Einkommen durch die Abschreibung Ihrer Immobilie verringern.

Die Abschreibung wird auf Basis des Kauf- bzw. Baupreises des Gebäudes (ohne Grundstückspreis) zuzüglich Eintragungsgebühr und Mehrwertsteuer berechnet.
Der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten werden zusammen als „Erwerbskosten“  bezeichnet. Zu diesen Erwerbskosten kommen nach dem Kauf noch Investitionsausgaben hinzu.

Ist der Preis für das Grundstück nicht bekannt, kann sein Wert, sofern keine Sonderregel greift, mit 20 % des Kaufpreises für das Gebäude angesetzt werden.

Unser Tipp

Bei Wohnimmobilien zur Vermietung ist künftig der Erwerbszeitpunkt maßgeblich: also ob die Immobilie vor oder nach dem 1. Januar 2021 erworben wurde.

Erwerb (oder Fertigstellung) der Wohnimmobilie vor dem 1. Januar 2021

• Fertigstellung vor < 6 Jahren: 6 %
• Fertigstellung vor 6 bis 60 Jahren: 2 %
• Fertigstellung vor > 60 Jahren: 3 %

Erwerb (oder Fertigstellung) der Wohnimmobilie nach dem 1. Januar 2021

• Fertigstellung vor < 5 Jahren: 4 % + zusätzlicher Freibetrag von 1 % bis zu einem Betrag von 10.000 Euro (doppelter Betrag bei Zusammenveranlagung)
• Fertigstellung vor 5 bis 60 Jahren: 2 %
• Fertigstellung vor > 60 Jahren: 3 %

In beiden Fällen kann außerdem für Maßnahmen der energetischen Modernisierung, die in zur Vermietung bestimmten Wohnimmobilien durchgeführt und vom Umweltministerium finanziell gefördert wurden, ein Abschreibungssatz von 6 % über eine Dauer von 10 Jahren Anwendung finden.

Werbungskosten (abzugsfähige Ausgaben)

Wenn Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz in Luxemburg haben oder steuerlich gleichgestellt sind, können Sie Ihre Werbungskosten von Ihren Mieteinkünften in Abzug bringen.
Werbungskosten sind insbesondere:

• sämtliche Schuldzinsen auf das Immobiliendarlehen, das für das Mietobjekt aufgenommen wurde
• Finanzierungskosten: einmalige Provision, Eintragung der Hypothek, Bearbeitungsgebühren
• Grundsteuer und Kommunalabgaben
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• Versicherungsprämien, z. B. für Haftpflicht-/Feuerversicherungen

Anlagen in Mietimmobilien bieten somit eine ganze Reihe von Vorteilen. Allerdings sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass der Markt auch abwärts tendieren kann. 
Berücksichtigen Sie darüber hinaus, dass die Immobilie unter Umständen eine Zeit lang leer stehen könnte. Auch in diesem Fall müssen Sie über ausreichende Mittel verfügen, um Ihr Darlehen fristgerecht zu tilgen.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für Anlagen in Mietobjekte?

Mit Unterstützung Ihres Beraters von BGL BNP Paribas wählen Sie ausgehend von dem Zweck Ihrer Immobilienanlage eine passende Finanzierungslösung für Ihr Projekt aus⁽⁴⁾.

Bei Anlagen in Mietobjekte stehen Ihnen alle Arten der Finanzierung offen(4). Die folgenden Lösungen bieten Ihnen größere Flexibilität:

• Variabel verzinsliches Darlehen: Das Darlehen kann ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit vorzeitig abgelöst werden.
• Endfälliges Darlehen: Der gesamte Darlehensbetrag wird erst am Ende der Laufzeit fällig. Zuvor müssen nur die Zinsen gezahlt werden. In diesem Fall müssen Sie über Vermögenswerte verfügen. Diese dienen der Bank gegebenenfalls als Sicherheit, um die Rückzahlung des Kredits bei Fälligkeit sicherzustellen.

BGL BNP Paribas kann Ihnen außerdem ein individuelles Darlehensangebot unterbreiten, das ganz auf Ihre Situation zugeschnitten ist.
Was die Bearbeitungsdauer Ihrer Anfrage anbelangt, berücksichtigen wir nach Möglichkeit Ihre zeitlichen Vorstellungen. Wir geben unser Bestes, damit Sie die sich bietenden Chancen wahrnehmen können.

Gut zu wissen

Bei Investitionen in Mietimmobilien verlangt die Bank einen Eigenkapitalanteil.

Finanzieren Sie Ihr Immobilieninvestment mit Unterstützung unserer Experten

Die Diversifizierung Ihres Vermögens erfordert nicht nur Zeit, sondern diverse Kenntnisse und das nötige Fachwissen.
Unsere Experten von BGL BNP Paribas beraten Sie gerne und finden für Sie eine auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Lösung.

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⁽¹⁾ Veräußerungsgewinne aus Immobilien, die nicht Hauptwohnsitz sind, werden bei Verkäufen innerhalb einer Frist von zwei Jahren mit dem vollen Steuersatz und danach mit dem halben Steuersatz versteuert. Immobilienverkäufe sind grundsätzlich in dem Land zu versteuern, in dem die Immobilie belegen ist.
⁽²⁾ Die steuerliche Behandlung richtet sich nach der individuellen Situation des jeweiligen Kunden und kann sich nachträglich ändern.
⁽³⁾ Quelle: Nexvia
⁽⁴⁾ Das Angebot unterliegt Bedingungen und gilt vorbehaltlich der Annahme Ihres Antrags durch die Bank.